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关于建设工程质量保证金纠纷的30条裁判规则

作者:安博电竞官网网址 发布时间:2024-02-03 13:27:48 点击:70231

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  01、质量保证金条款依赖于双方当事人的约定,未完工程质保期自工程主体质量检验测试合格之日起算。

  最高人民法院认为,质量保证金是发包人与承包人在建设工程承包合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷做维修的资金。与承包人的法定质量保修义务不同,质量保证金条款依赖于双方当事人的约定。建设工程质量保证金对应的是“缺陷责任期”,而非保修期。缺陷责任期是承包人按照合同约定承担缺陷修复义务,且发包人预留质量保证金(已缴纳履约保证金的除外)的期限,自工程实际竣工日期起计算。保修期是承包人按照合同约定对工程承担保修责任的期限,从工程完工验收合格之日起计算。保修义务是承包人的法定义务。

  本案中,根据已查明事实,案涉工程系未完工工程。双方当事人现已解除合同,但已完工部分仍应按照《复工协议》约定的质量保证金条款,对于合同约定的缺陷责任期已经到期的部分,应返还质量保证金并承担法定保修义务;对于缺陷责任期未至届满的,应预留至期满再行返还。华峰公司返还工程质量保证金后,不影响海天公司依照合同约定或法律规定履行工程保修义务。故,原审判决以案涉工程主体质量检验测试合格之日起算质保期并无不当,本院予以维持。

  02、发包人主张在应付工程款中扣除质量保证金,但发包人未在结算过程及后续付款过程中对工程质量提出过异议,仅单方发函要求承包人履行维修义务但未有承包人盖章认可,且工程质量保修期已过,法院判决发包人应退还质量保证金。

  本案中,恒昇公司主张存在实施工程质量问题,但其提交的《工程质量整改通知单》《督促函》《违约责任告知函》《告知函》《关于重申D区地下室施工要求的函》《工作联系函》等均系恒昇公司单方出具,部分无南通二建公司盖章或工作人员签字,部分有签字但无法证明系南通二建公司的工作人员所签认。因此,一审法院认定在南通二建公司不予认可的情况下,上述证据材料的真实性无法确认,无法证明南通二建公司拒不履行维修义务,并无不当。

  另外,恒昇公司主张从2014年1月起即发现案涉工程存有质量上的问题,但在2014年1月-2014年9月恒昇公司与南通二建公司就案涉工程款结算问题进行会议协商及对账工作期间,以及2015年至2016年向南通二建公司支付工程款期间,恒昇公司始终未对工程质量提出过任何异议,且恒昇公司自认交付时间为2013年11月8日,已超过最长5年的质保期。

  因此,恒昇公司关于应从工程款数额中再扣除4,969,151.819元质量保证金的上诉理由,缺乏事实依据,本院不予支持。

  03、对于因未按标准施工导致的工程质量上的问题,承包人不得仅以发包人已实际使用未经竣工验收的工程为由,拒不承担质保责任。

  《中华人民共和国建筑法》第七十五条规定,建筑施工企业违反本法规定,不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失,承担赔偿责任。根据该条款规定,建筑施工企业应履行保修义务,不履行或者拖延履行的,应承担相应的责任。

  本案中双方当事人系于2014年11月25日协商解除合同,约定了维修的义务。科天公司发函要求中科公司履行保修义务以及起诉时均在案涉工程质保期内,中科公司迟延履行保修义务,应对工程质量缺陷承担质保责任。

  根据甘肃建筑研究院出具的《检测报告》,案涉工程质量上的问题系因中科公司未按标准施工所致,一审法院据此认定中科公司应就整体工程质量缺陷承担责任,并无不当。中科公司关于科天公司已实际使用未经竣工验收的工程,主张依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条的规定不应就地基基础工程、主体结构之外的部分承担责任的上诉理由依据不足,本院不予支持。

  陕西高院认为,关于工程质量保证金。根据建设工程司法解释二第八条第一款第一项的规定,当事人约定的工程质量保证金返还期限届满的,承包人请求发包人返还工程质量保证金的,人民法院应予支持。

  首先,因三建公司概括主张工程款,此种情况下应认定其在主张工程款的同时包括了工程质量保证金。

  其次,缺陷责任期内的质量缺陷修复义务与保修期内质量保修义务存在不同。缺陷责任期是扣留工程质量保证金的期限,缺陷责任期内承包人承担的是质量缺陷修复义务,保修期内承包人承担的是保修义务。缺陷责任期满,发包人应当按照合同约定退还工程质量保证金。工程质量保证金的返还与保修期没有必然联系,发包人不能以保修期未届满为由拒绝向承包人返还工程质量保证金。对于缺陷责任期,《建设工程质量保证金管理办法》第二条第三款规定:“缺陷责任期一般为1年,最长不超过2年,由发、承包双方在合同中约定。”虽然双方在质量保修书中对返还工程质量保证金约定按土建、安装、防水工程各自保修期限到期后,按造价比例乘以保修金分别无息退还承包人,但防水工程质量保证金约定部分违反了《建设工程质量保证金管理办法》第二条第三款规定的缺陷责任期最长不得超过2年的规定,超过2年的期限不能认定为缺陷责任期。

  第三,双方在《房屋建筑工程质量保修书》中约定,质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。根据关于案涉施工合同的效力及结算依据的问题分析,缺陷责任期应自凯创公司占有使用案涉工程之日即2015年4月7日起计算至2017年4月6日。因双方在施工合同中约定发包人在各自质量保修期满后14天内将质量保修金返还承包人。在TJ-401《工作联系单》中约定质量保证金待质保期满后30日内一次性无息付清。故凯创公司应于2017年4月20日返还工程质量保证金16,815,404.28元,于2017年5月6日返还工程质量保证金1,810,788.53元。工程质量保证金是发包人从应付工程款中预留的资金,属于工程款的一部分。发包人在缺陷责任期满后应将工程质量保证金及时返还,逾期返还的应支付利息。凯创公司称应扣除4%的工程质量保证金的抗辩理由,不能成立。

  05、保修期起算时间无法确定的,质量保证金应暂予扣除——泸州市第七建筑工程公司、贵州金鸿宇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷

  最高人民法院认为,根据《建设工程施工合同》约定,在结算审核定案20个工作日内,金鸿宇公司应向泸州七建支付结算总价98%的工程款,余2%作为质量保修金,保修期满两年,金鸿宇公司支付工程质量保修金的80%;保修期满五年的20个工作日内,金鸿宇公司支付剩余质量保修金。2018年1月10日《建设工程结算书》确定的工程造价为83,008,020元,泸州七建诉请的工程款金额中包含了质量保修金的退还,但因案涉工程未竣工验收,且业主入住使用时间不明,保修期起算时间无法确定,质量保修金依法应暂予扣除,故金鸿宇公司在本案中应支付泸州七建的工程价款为83,008,020*98%=81,347,859.6元。

  原审判决认定涉案工程属于依法必须招标的建设工程,因未履行招投标程序,故涉案合同违反法律法规的强制性效力性规定而无效。虽然发包人主张涉案工程系实际施工人挂靠在承包人名下施工,属于没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工公司名义订立建设工程施工合同而无效,但发包人提供的证据不足以证明实际施工人与承包人之间为挂靠关系,故其再审理由,不能成立。

  《建设工程质量保证金管理办法》第2条规定,缺陷责任期一般为1年,最长不超过2年,由发、承包双方在合同中约定。该办法第8条规定,缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计。本案双方约定的缺陷责任期为1年,发包人在未经竣工验收的情况下接收涉案工程,并交付业主(购房人)使用,即涉案工程虽未竣工验收但至一审立案时已实际投入使用超过1年。根据《建设工程施工合同司法解释》第14条第三项“建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期”的规定,应将质量保证金计入总工程款。因涉案合同无效,根据《合同法》第58条(《民法典》第157条)的规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应予以返还。承包人要求发包人返还履约保证金,应予以支持。

  建设工程处罚权的主体应为建设工程行政主管部门,发包人单方开具罚单缺乏法律依据。发包人再审主张罚款是双方关于违约责任的约定,但其未提供证据证明双方对此形成合意的证据。故除承包人认可的作为发包人已付承包人的工程款外,其余罚款不予认定。

  发包人再审主张在涉案合同解除之后,对于甩项工程(即合同未完成部分的工程),是自己组织施工,按照约定的定额及取费标准,应从工程款中扣减。根据承包人提供的相关证据,原审法院仅对有监理单位签字确认的工程认定为承包人的工程量;对于其他争议部分的工程造价,因承包人提供的证据不能证明属于其所做工程,故未计入总工程款中。因此,不存在甩项工程造价应从工程款中扣减却未被支持的情形。

  因涉案合同无效,合同中约定的违约条款亦无效,当事人不能依违约条款主张违约金。发包人提供与购房者签订的商品房买卖合同,欲证明由于承包人施工进度的严重迟延,导致其向购房者支付预期交房违约金。因其提供的逾期违约金收据和免收物业管理费的证明等证据,只能证明实际发生的预期交房违约损失数额,故承包人应发包人实际损失数额赔偿损失。

  Ⅵ、发包人称其在工程保修期内自行或委托第三方对诸多有质量问题工程进行修缮,故要求扣减工程价款。但发包人未能提供其在质保期内通知承包人进行维修而承包人拒绝承担保修责任导致其支出合理修复费用的证据。根据《建设工程施工合同司法解释(一)》第13条:“建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的,不予支持;但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”的规定,发包人在该工程未经竣工验收的情况下投入使用,后又主张承包人施工的工程存在质量问题,因所提交证据不足以证明系地基基础工程和主体结构质量存在问题,故对该主张不予支持。

  07、建设工程施工合同解除后,如果双方当事人对合同解除后是否预留质量保证金没有特别约定,则在认定发包人应付工程款时,不可直接适用原合同中有关质量保证金的条款——中国新兴建设开发总公司与国泰纸业(唐山曹妃甸)有限公司建设工程施工合同纠纷案

  质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。与承包人的法定质量保修义务不同,质量保证金条款依赖于双方当事人的约定。建设工程施工合同解除后,如果双方当事人对合同解除后是否预留质量保证金没有特别约定,则在认定发包人应付工程款时,不可直接适用原合同中有关质量保证金的条款,仅在特定情形下有适用余地,人民法院在认定时应持谨慎态度。

  08、建设工程施工合同无效,发包人据此取得的工程质量保证金应予返还,并应支付占用资金的利息——浙江东阳建筑实业工程有限公司与西安市康福房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷

  最高人民法院认为,根据《合同法》第五十八条的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。案涉03合同属于无效合同,康福公司据此取得的200万元工程质量保证金应予返还。

  至于是否应当支付利息以及如何确定起息日的问题,本院认为,当事人约定的保证金返还时间为工程竣工验收合格后,东阳公司交钥匙时,康福公司返还保证金。双方发生纠纷后,东阳公司已经不可能再继续施工到交钥匙的阶段,故原约定中的保证金返还条件已经不再适用。东阳公司请求康福公司返还200万元工程质量保证金是基于合同无效而不是双方当事人在03合同中约定的保证金返还条件已经成就。

  虽然03合同无效是经本案诉讼才最终确定的法律事实,但其实康福公司本来就应当知道该合同因违反《招投标法》而无效。至少在被政府建设主管部门处罚后即应当知道其据以取得工程质量保证金的合同无效。康福公司占用东阳公司的资金,本应支付利息,故一审法院判令康福自2010年12月10日交付工程之日即应向东阳公司返还200万元工程质量保证金并从当日起算利息,并无不当。

  09、建设工程施工合同解除后,质量保证金条款能否适用——国泰纸业公司与新兴公司建设工程施工合同纠纷

  工程因资金问题停工,承包人诉请解除建设工程施工合同。虽然合同中有“工程竣工验收合格满二年后的28天内,发包人应将剩余的质量保证金返还给承包人”的约定,但这是在工程能够竣工验收合格的正常情形下。在工程停工、合同解除,且对于已完工部分承包人能够证明分项验收合格的情形下,再适用该条约定,认为因案涉工程未经竣工验收,所以质量保证金应予以暂扣的认定,缺乏法律依据。

  10、工程未完工,人民法院判令解除合同的,质量保证金的返还视为提前到期,发包人应支付包括质量保证金在内的全部已完工程价款及相应利息——天津国华信达实业股份有限公司与邯郸市华信实业集团有限公司建设工程施工合同纠纷。

  案涉《施工合同》约定工程造价为两亿多元,至双方发生纠纷时,实际施工工程量仅四千余万元,项目并未进行竣工验收。由于华信公司未能取得施工许可证、未能按期交付后续施工图纸致使合同客观上无法继续履行,且无证据表明已完工程存在质量不合格问题,故一审法院做出确认《施工合同》解除、华信公司应支付已完工程价款及相应利息的认定,并无不当。华信公司对合同的解除以及支付工程款没有异议,只是对部分工程项目造价和3%尾款支付时间问题提出上诉。双方当事人关于最后剩余3%价款支付问题的约定,本意是要在全部工程竣工验收合格后办理结算并根据结算支付价款。现工程尚未完工、合同已经解除,结合一审法院查明和认定的本案实际情况,加之华信公司支付全部已完工程款后,并不影响其在质量保修期内如发现工程存在质量问题仍然可以依法向河北建设集团主张权利,故对华信公司的上诉请求,本院不予支持。

  11、合同无效履约保证金与质量保证金的返还——山西昊晖房地产开发有限公司、南通市常青建筑安装工程有限公司建设工程施工合同纠纷

  发包人称其在工程保修期内自行或委托第三方对诸多有质量问题工程进行修缮,故要求扣减工程价款。但发包人未能提供其在质保期内通知承包人进行维修而承包人拒绝承担保修责任导致其支出合理修复费用的证据。根据《建设工程施工合同司法解释(一)》第13条:“建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的,不予支持;但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”的规定,发包人在该工程未经竣工验收的情况下投入使用,后又主张承包人施工的工程存在质量问题,因所提交证据不足以证明系地基基础工程和主体结构质量存在问题,故对该主张不予支持。

  12、建设工程质量保证金返还期限应尊重合同约定?——乙公司诉甲方公司建设工程施工合同纠纷案。

  当事人对发包人在应付工程款中预留的工程质量保证金返还有约定,承包人请求按照约定返还工程质量保证金的,应予支持。发包人返还工程质量保证金后,不影响承包人依照合同约定或法律规定履行工程保修义务。

  案例来源:最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判指导与参考》2016第2辑(总第66辑)

  13、江苏苏兴建设工程有限公司、海南华地置业有限公司建设工程施工合同纠纷

  根据双方关于质量保证金的约定,本案在一审法院审理期间,涉案工程的质保期均未届满,不符合返还质量保证金的条件。一审法院就质量保证金返还部分未予支持,并无不当。虽然在二审期间部分涉案工程已届质量保证金的返还期限,但是考虑到工程质量保证金是工程缺陷责任期间内的一种担保,在本案双方当事人未就工程质量是否存在缺陷以及是否应扣除相应维修费用进行举证、质证的情况下,质量保证金返还部分不宜直接在二审中进行裁判。关于质量保证金的返还问题,苏兴公司可另行主张。

  14、对于未完工程质量问题的修复,因双方已由此形成诉讼,对于施工人提出应先由其维修且维修费应从质量保证金中予以抵扣的主张不予支持——湖南建工集团有限公司(原湖南省建筑工程集团总公司)与葫芦岛圣奥置业有限责任公司(原葫芦岛新奥置业有限公司)建设工程施工合同纠纷。

  首先,案涉地下车库确有质量问题。一审审理时,圣奥置业申请对车库维修费用进行鉴定,一审法院组织双方当事人选择司法鉴定所进行鉴定,鉴定程序合法,一审法院予以采信并无不当。

  其次,关于车库质量责任如何承担的问题,因双方已经产生纠纷,圣奥置业不同意湖南建工维修,故一审判决判令湖南建工承担上述车库维修费用具有事实依据。湖南建工关于应先由其维修的主张不能成立,因质量保证金所对应的是承包人按照合同约定承担的缺陷修复义务,与案涉车库工程的施工质量责任并不相同,湖南建工原审时也没有主张以质量保证金抵扣,故湖南建工关于车库修理费用应通过抵扣质量保证金解决的上诉请求,不能成立。最高院认为一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

  15、《工程质量保修书》中未约定各保修项目的质量保证金比例,又约定在质量保修期满后返还保修金,则保修金应在防水五年质保期满后返还。

  最高院认为,《工程质量保修书》约定:“1.土建工程为二年,屋面防水工程为五年;2.电气管线、上下水管线.供热及供冷为二个采暖期及供冷期;4.室外的上下水和小区道路等市政公用工程为二年”“本工程双方约定承包人向发包人支付工程质量保修金金额为结算总价款的百分之三”“发包人在质量保修期满后14天内,将剩余保修金返还承包人。”案涉工程于2016年12月1日竣工验收,屋面防水的五年质保期未到,其他项目的保修期虽为二年,但《工程质量保修书》中未约定各项保修项目的质量保证金比例,故应依据“发包人在质量保修期满后14天内,将剩余保修金返还承包人”的约定,扣除3%的质量保证金,即以总价款98,284,602.69元×3%=2,948,538.08元。即三榆公司、新百公司应付赵国强工程款为:欠付工程款7,921,854.69元-质量保证金2,948,538.08元=4,973,316.61元。

  工程质量保证金是发包人从应付工程款中预留的资金,用于保证在质保期内对工程缺陷进行维修。实际施工人诉请支付的涉案工程款数额已包含质量保证金部分。二审判决做出时质保期已届满,在发包人未就工程质量提出异议的情况下,二审法院依当事人诉请判决返还质量保证金并无不当。《建设工程施工合同司法解释(二)》第8条规定,发包人返还工程质量保证金后,不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务,故承包人关于判决返还质量保证金剥夺其质保期抗辩权的主张不能成立。

  17、因发包人原因导致工程停工,且停工期限超出约定的质量保证金期限的,发包人应当返还质量保证金——江西太平洋宇洪建设有限公司与理县文泰水电开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷案

  最高人民法院认为,案涉工程因文泰公司未依约对宇洪公司报送的工程资料进行签证、未及时支付进度款等违约行为而于2013年8月停工,至今已七年之久,已远远超过案涉工程质保期限,且文泰公司已经进入破产重整,如再以竣工验收为条件扣留宇洪公司质量保证金显然不合理,故一审法院认定文泰公司应向宇洪公司返还质量保证金70.3万元并无不当。

  18、双方当事人在竣工结算方面并未按照约定的程序和条件进行,当事人主张工程款和质量保证金付款应当分段计息的主张不能成立——中国华冶科工集团有限公司与新疆昆仑钢铁有限公司建设工程施工合同纠纷案

  最高人民法院认为,案涉工程已于2013年6月3日前交付昆钢公司使用并投产。工程款的付款条件已成就,昆钢公司应支付全部工程款,并自工程实际交付之日起算利息。虽然案涉《系统工程合同》专用条款26.2条有关于“工程竣工结算完成后付至95%,剩余的5%系作为质量保证金,在质保期满后一个月内付清”的约定,但双方当事人在竣工结算方面并未按照约定的程序和条件进行,双方也未能举证证明双方对竣工结算达成了新的约定,故昆钢公司关于本案95%工程款和5%质量保证金付款应当分段计息的主张不能成立,本院不予采信。

  19、施工合同被认定为无效不再履行,但保修期已满,后续工程由其他主体继续施工,在结算工程款时应不再提取质量保证金,但是,并不因此而免除施工人对于其已经完成建设工程在合理使用期限内对地基基础工程和主体结构质量的保修责任——万利建设有限公司与商丘华程房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案

  最高人民法院认为,建设工程质量保证金是用于保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。本案中,《施工总承包框架协议》约定了质量保证金的提取比例以及支付办法,但鉴于该《施工总承包框架协议》已被认定为无效不再履行,结合两年保修期已满,万利公司主要对主体进行了施工,后续工程由其他公司继续施工,原审认定不再提取质量保证金并无不当。但是,并不因此而免除万利公司对于其已经完成建设工程在合理使用期限内对地基基础工程和主体结构质量的保修责任。

  20、承包人的保修义务是法定义务,在施工合同解除情况下,质量保证金条款虽然终止履行,但不免除施工人对其施工工程的质量保修法定责任——江苏省华建建设股份有限公司与重庆栩宽房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案

  本案合同解除系因发包人违约,承包人并无可归责事由。合同约定的质保期最长为五年,但工程停工至今五年有余,扣留质量保证金,有悖于公平正义。其次,在施工过程中监理单位对分部工程的质量进行了把控并确认验收合格,发包人亦未主张工程存在质量问题,案涉合同业已解除,上述质量保证金条款终止履行。再次,承包人的保修义务是法定义务,保证金条款虽然终止履行但不免除施工方对其施工工程的质量保修法定责任。施工方关于本案案涉质量保证金不应暂扣的理由成立,应予支持。

  21、发包人对工程未经竣工验收擅自使用,只是推定工程质量合格,并不能免除承包人对工程质量保修义务,发包人有权按照约定在欠付工程款中扣除保证金——浙江省东阳第三建筑工程有限公司与烟台经纬实业有限责任公司建设工程施工合同纠纷案

  最高人民法院认为,施工方对建设工程应承担的质量责任,包括对工程施工中出现的质量问题及经验收不合格工程应承担的质量返修责任,以及对经验收合格的工程在使用过程中出现的质量问题应承担的保修责任。临峰公司未经竣工验收擅自使用,只是推定工程质量合格,并不能免除承包人对案涉工程质量保修义务。故原判决关于在欠付工程款中扣除保证金的认定正确,中业公司主张不应当予以扣减的再审理由不能成立。

  22、《建设工程质量保证金管理办法》关于缺陷责任期最长二十四个月的规定,并非法律关于质量保证金返还期限不得超过二年的强制性规定——四川省第一建筑工程有限公司与昭通市泰斗房地产开发经营有限公司建设工程施工合同纠纷案

  最高人民法院认为,本案中,双方当事人对于质量保证金的返还期限在《建设工程施工合同》中进行了明确约定,即“质量保证金在分部工程两年质保期满后退还,防水质量保证金在五年防水工程质保期满后退还”,因本案工程尚有部分地下安装工程需待消防工程完毕后方可施工完成,且五年防水工程质量保证金的返还期限尚未届满。一审法院结合本案实际情况未予支持一建公司质量保证金返还的请求并无不当。一建公司主张《建设工程质量保证金管理办法》第二条关于“缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月,具体可由发、承包双方在合同中约定”的规定系法律关于质量保证金返还期限不得超过二年的强制性规定没有依据,本院不予采信,其上诉请求返还工程质量保证金及利息,本院不予支持。

  23、双方合同约定质量保证金返还的条件为,保修期满且无工程质量问题或者所产生的质量问题已得到妥善解决,在上述条件未能全部满足情况下,发包人有权拒绝返还质量保证金——海天建设集团有限公司与云南建展房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案

  最高人民法院认为,按照双方建设工程施工合同的约定,电气管线、上下水管安装工程保修期两年,有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的渗漏、屋面防水工程保修期五年。工程竣工验收合格后开始计算保修期,保修期满且无工程质量问题或者所产生的质量问题已得到妥善解决的,发包人应在14天内,将剩余保修金和利息返还承包人。故案涉工程质保期虽已届至,但尚需满足无工程质量问题或者所产生的质量问题已得到妥善解决的条件。现双方均认可案涉房屋出现了漏水等问题,并对出现问题的原因各执一词,建展公司并与案外人就漏水修复签订了施工合同进行了部分修复,另有部分房屋质量问题尚未得到妥善解决。因此,海天公司现仅以工程质保期已届满为由主张返还质量保证金,不能得到支持。

  24、施工合同约定的工程质量保证金条款属于结算条款的一部分,不因合同无效而免除承包人留取质量保证金的义务——中建二局第四建筑工程有限公司与黑龙江省日出康城房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案

  最高人民法院认为,案涉《工程施工合同》约定“工程质量保证金为最终结算总价的5%,工程竣工验收满2年,甲方无息返还质量保证金的70%,竣工验收满5年后,甲方无息返还剩余30%的质量保证金”,该约定属于结算条款的一部分,不因合同无效而免除中建二局四公司留取质量保证金的义务。综上,根据法律规定和合同约定,质量保证金应当扣留。一审法院认定本案工程虽未经竣工验收,但已实际投入使用,故按照双方当事人合同约定,本案工程质量保证金期限应从2014年12月起计算,截止本案判决之日已过2年,但未满5年,故应当扣除。

  25、合同无效并不意味着实际施工人对所建工程就无需承担质量保修义务,施工合同约定的质量保证金条款,对实际施工人具有约束力——周某军与七冶博盛建筑安装工程有限责任公司建设工程施工合同纠纷案

  最高人民法院认为,以七冶公司为发包人、周某军为承包人签订的《建设工程内部承包合同》,因属于《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第(二)项所规定的“没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工公司名义的”而被认定为无效,但合同无效并不意味着实际施工人对所建工程就无需承担质量保修义务。

  作为《建设工程内部承包合同》附件的《工程质量保修书》明确约定,质量保修期从工程实际竣工之日算起,分单项竣工验收的工程按单项工程分别计算质量保修期,并根据土建、屋面防水、道路、管线安装等不同的工程分别约定了1至5年不等的质量保修期。

  工程质量保修金为施工合同价款的3%,质量保修期满2年,七冶公司扣留全部质量保证金的30%后,14天内将剩余部分全部返还周某军,质量保修期满5年后14天内七冶公司将剩余保修金全部返还周某军。双方形成的《工程验收会议结论》载明,永丰奢香大酒店(永丰财富中心)地基与基础部分工程于2014年11月28日验收合格,永丰奢香大酒店(永丰财富中心)ABC区、主体结构工程于2015年10月21日验收合格,经施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位及质量监督单位共同签字盖章确认。

  现周某军并未依据分单项竣工验收而主张质量保修期已经届至故应当在质量保修期满后2年和5年分别退还相应款项,同时双方对于经过验收合格的地基与基础部分、ABC区、主体结构工程究竟属于质量保修期为1至5年中的哪类工程也未形成一致,故原审依照合同约定扣除结算总价3%的费用作为质量保证金并无不当。周某军如认为七冶公司未依约按期退还质量保证金,可就质量保证金之退还另行主张。

  26、质量保证金属于工程价款的一部分,应在工程价款优先受偿权的保护范围之内——浙江中成建工集团有限公司与天津万炬电子产业投资有限公司建设工程施工合同纠纷案

  最高人民法院认为,案涉《备案合同》第26条约定“余款5%作为工程保修款,待工程竣工满1年后7天内支付保修款总价的50%,待工程竣工满2年后7天内支付保修款总价的70%”。该条款系当事人就质量保证金的支付比例及返还时间所作约定。案涉工程至今未完工,缺陷责任期尚未起算,上述质量保证金条款尚未履行,自《备案合同》解除之时,该条款应终止履行。对于中成公司已完工部分,万炬公司并未主张该部分工程存在质量上的问题需要维修,且承包人的保修义务是法定义务,即便质量保证金条款终止履行,中成公司仍然应对已完工程的质量问题在保修期内承担保修责任。万炬公司主张扣留质量保证金,依据不足。

  一审判决扣除的质量保证金2,106万元属于工程价款的一部分,应在工程价款优先受偿权的保护范围之内。一审判决在万炬公司应付中成公司工程款数额中扣除质量保证金有误,并导致认定中成公司享有优先受偿权的工程款数额有误,本院予以纠正。万炬公司应支付中成公司工程款198,817,194元,中成公司在万炬公司欠付工程款198,817,194元范围内享有建设工程价款优先受偿权。

  27、江西百城房地产开发有限公司、南昌三建建设集团有限公司建设工程项目施工合同纠纷

  最高人民法院再审认为,质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金,是一种法定义务,故不应以合同效力为认定前提。二审判决对质量保证金未予保留不当,本院予以纠正。案涉合同签订于2013年,现南昌三建主张按照住房和城乡建设部、财政部于2017年发布的《建设工程质量保证金管理办法》调整质量保证金保留比例,本院不予支持。关于质量保证金的返还期限及相应利息计算。依照补充合同“5%的质量保证金按国家规定要求退还,于竣工验收第一年期满后一周内退还工程的3%,第二年期满后一周内退还工程的1.5%,所有保修期满后一周内退还工程的0.5%(免息,无质量问题)”“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏为5年”“工程取得竣工验收合格后……开始计算保修期”的约定,百城公司应分别于2016年10月5日前返还3%的质量保证金2769740.97元、2017年10月5日前返还1.5%的质量保证金1384870.48元、2020年10月5日前返还0.5%的质量保证金461623.49元。鉴于质量保证金的返还期限已全部届满,而百城公司未按期返还,故其还应按月利率1.5%分段支付质量保证金利息。

  根据合同约定,通利公司留工程结算总价的5%作为质量保证金,按照工程完工验收合格证规定的项目分项、分部及其对应的质保期年限,如无违约予以返还,质量保证金不计利息;除屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏质保期为五年外,其余部分的质保期均为两年。本案诉讼时,除屋面防水工程外,其余部分的质保期均已届满。虽双方约定质量保证金按分项、分部予以返还,但各分项、分部对应的具体结算价款并不明确,在此情形下,原判决判令通利公司全额返还质量保证金符合本案的客观实际,并无不妥。通利公司申请再审认为其不应全额返还的理由不能成立,本院不予支持。

  29、海天建设集团有限公司、西安华峰置业有限公司等建设工程项目施工合同纠纷——关于质量保证金期限应如何认定、应否扣除76740元质量保证金的问题

  最高人民法院认为,质量保证金是发包人与承包人在建设工程承包合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。与承包人的法定质量保修义务不同,质量保证金条款依赖于双方当事人的约定。建设工程质量保证金对应的是“缺陷责任期”,而非保修期。缺陷责任期是承包人按照合同约定承担缺陷修复义务,且发包人预留质量保证金(已缴纳履约保证金的除外)的期限,自工程实际竣工日期起计算。保修期是承包人按照合同约定对工程承担保修责任的期限,从工程竣工验收合格之日起计算。保修义务是承包人的法定义务。

  本案中,根据已查明事实,案涉工程系未完工工程。双方当事人现已解除合同,但已完工部分仍应按照《复工协议》约定的质量保证金条款,对于合同约定的缺陷责任期已经到期的部分,应返还质量保证金并承担法定保修义务;对于缺陷责任期未至届满的,应预留至期满再行返还。华峰公司返还工程质量保证金后,不影响海天公司依照合同约定或法律规定履行工程保修义务。故,原审判决以案涉工程主体质量检测合格之日起算质保期并无不当,本院予以维持。

  30、江西亚宏建设工程有限公司、乐平市棚户区改造安置房建设项目部建设工程项目施工合同纠纷再审审查与审判监督

  最高人民法院认为,《建设工程质量保证金管理办法》属于部门规章,《建设工程项目施工合同》关于质量保证金的约定与之不符,并未违反法律、行政法规的强制性规定,不会因此导致质量保证金条款无效。故亚宏公司主张《建设工程项目施工合同》质量保证金条款因与《招标文件》的规定不一致而无效,并无法律依据,不予支持。